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 置业顾问销售培训 → 贷款买房有两种还贷方式
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贷款买房有两种还贷方式
发表日期: 2008-04-30 12:40:22 阅读次数: 3832 查看权限: 普通信息

房地产按揭有两种还贷方法:一是等额本息还款,每月还款额度相同;另一种是等额本金还款,首期支付较多,以后逐月减少。

一拨一拨的购房者在“花明天的钱圆今天的梦”鼓舞下成为按揭一族。但有多少人知道,按揭还款可以选择不同的方式。又有多少人知道,两种还款方法哪种更省钱?

银行称有多种还贷方法

据悉,中国人民银行1998年5月出台的《个人住房贷款管理办法》中明确规定,住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法,允许借款人和贷款人在双方协商的基础上进行选择。

除了人行规定的两种还款方法外,一些银行还贷方法甚至多至5种,只不过大多推荐等额本息还款法。

据介绍,等额本息还款法是贷款人每月以相等的金额来偿还本息,本金(贷款的金额)逐月增加。等额本金还款法是贷款人每月以相等的金额来偿还本金(每月固定),贷款利息逐月递减。

银行方面称,在签定贷款合同时,还款方法可由贷款人自由选择,但据记者了解,贷款人在办理住房贷款时,想要了解情况,主要还是通过银行的介绍。许多贷款人在办理贷款时都是在银行工作人员的引导下来办理各项手续。

两种还贷谁亏谁赚

对于等额本息和等额本金两种还款方法,中行曾做过测算,两种方法偿还利息相差不是很大,尤其是中短期贷款,例如20年20万元的贷款,两种方法偿还利息相差在1万元左右。只有在贷款额度较大和期限较长情况下,两者差距才会明显。

“两者利息是相差一定额度,但对于银行来说,并没有通过哪种方式多收了贷款人的利息,因为这两种还贷方法都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”一位银行工作人员说。

光大银行海口支行公司银行部副总经理刘旺认为,造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因,在于贷款人占用银行资金发生了变化。等额本金法,由于贷款人一开始就多还本金,所以越往后所占银行本金越少,因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同,开始还的贷款本金较少,占用银行资金相对也较多,所以利息也会相应增加。

适合自己的方法最省钱

虽然和等额本息还款法相比,等额本金还款方式缴纳的利息要少一些,但也不是人人适用。有关人士认为,贷款者在办理住房贷款时要根据自己的实际收入情况和预期收入来确定还贷方式,那才是最省钱的办法。

银行方面称,一些贷款人近期在清楚有两种还款方式后,曾经找上门来咨询,在弄清两者区别后,大多数人还是维持了原有的合同,只有个别人做了变更。两种方法相比之下,等额本息法比较方便、易记,客户只需每月存入固定的还款额到银行账户就可以了。而等额本金法客户则需根据期数每期查对还款额。这对于追求贷后简单方便的客户来说,更愿意选择前者。更重要的一点是,一些贷款人比较后发现,如果贷款金额不大且还款期限不长,两种方法利息相关不大,由等额本息改变为等额本金还款方法,自己先期支付了部分利息,变更后就吃亏了,也就放弃了更改的念头。

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等额本息与等额本金比较

等额本息还款法,即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

等额本金还款法,即借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减。

两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”。

还款前几年的利息,本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右),“本金还款法”的本金平摊到每一次,利息借一天算一天,所以二者的比例最高时也就各占50%左右。

还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的,所以在收支和物价基本不变的情况下,每次的还款压力是一样的;“本金还款法”每次还款的本金一样,但利息是由多到少、依次递减,同等情况下,后期的压力要比前期轻得多。


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